Страны с запретом продажи земли. Торговля землей: европейский опыт

Некоторые иностранные граждане, переезжая в Россию, не хотят жить в квартире, а желают приобрести участок и дом. Например, если человек у себя на родине имел подобную недвижимость, то ему непривычно и тяжело будет жить, как говорят, «в клетке». В связи с этим актуален вопрос, может ли иностранец, имеющий ВНЖ или даже РВП, купить землю в России. В настоящей статье дадим на него развернутый ответ.

Ограничения, установленные законом

Полного запрета на приобретение земли в собственность иностранными гражданами в РФ не существует. То есть, отвечая на поставленный вопрос, нужно говорить так: купить участок в России человек, прибывший из-за рубежа, может, но не любой. Ограничения установлены рядом законодательных актов:

1. В Земельном кодексе РФ указано, что иностранцы и лица, не имеющие гражданства, не могут приобретать приграничные земли. Их перечень определяется Президентом РФ лично. Кроме того, учитывается содержание правовых актов, касающихся вопросов Государственной границы. Для наглядности, приведем пример: допустим, что иностранным гражданам разрешили покупать земельные участки на границе. Если соседнее государство захочет увеличить территорию, то оно, в лице своих граждан, может скупить всю приграничную российскую землю.
2. В ЗК РФ определено, что приобретение земельных участков, находящихся в России, иностранными гражданами недопустимо, если объекты недвижимости являются «особо установленными». Что именно это значит – не уточняется. Но можно предположить, что это некие ценные земли в прямом или переносном смысле.
3. Ограничительные нормы содержатся и в других правовых актах. ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» говорит о том, что указанные участки не могут быть получены в собственность иностранцами. Между тем государство понимает, что с экономической точки зрения невыгодно устанавливать полный запрет на использование данных земель мигрантами и организациями из других стран. Поэтому, например, фермер из Казахстана может приехать в РФ, арендовать несколько полей и выращивать сельскохозяйственные культуры. Важно знать, что участки, о которых идет речь, не допускается передавать по праву наследования гражданину другого государства. Пример: семья в РСФСР состояла из родителей и двоих детей. Один из сыновей уехал работать в Харьков (Украина), а другой – остался с родителями. После распада Советского Союза отец умер. Если ориентироваться на нормы Гражданского кодекса, то наследников в данной ситуации будет трое. Но нужно обратить внимание на состав имущества: квартира, автомобиль и земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственных нужд. Если никто не откажется от наследства, то квартира и машина будут поделены на троих, а вот земля может быть распределена только между наследниками, являющимися гражданами РФ.
4. Законодательство об огородничестве и садоводстве тоже устанавливает определенные ограничения. Иностранец не может получить в собственность дачный участок.

Во всех остальных случаях покупка земли гражданином из-за рубежа, проживающим в России, разрешена. Не запрещено также и реализовывать мигрантам свои наследственные права.

Еще один нюанс, на который следует обратить внимание: продажа участка лицу, не имеющему российского гражданства, допустима (за исключением указанных выше ситуаций). Но такой человек не может приобрести землю в РФ на безвозмездной основе.

В качестве разъяснения: гражданин России, в определенных случаях, может бесплатно оформить в собственность участок, который принадлежит ему на праве владения или пользования. В подобной ситуации мигрант сможет только выкупить эту недвижимость. И то, как уже было отмечено, если на это не установлен запрет.

В итоге: можно ли продать российскую землю иностранцу, постоянно проживающему в РФ, или гражданину зарубежного государства, который живет у себя на родине? Да, в принципе, это допустимо. Какой-то участок, расположенный не на границе и не имеющий стратегического, сельскохозяйственного назначения – вполне.

Как оформляется сделка?

Чтобы продать участок земли иностранному гражданину, необходимо руководствоваться российскими законами:

• ГК РФ;
• ФЗ, регламентирующим регистрацию прав собственности.

Договор купли-продажи заключается по месту, где расположена недвижимость. Оформление нотариусом не является обязательным условием. Исключение: например, приобретается дом и участок, и у объектов имеется несколько собственников. В остальных ситуациях, можно подготовить бумагу самостоятельно, если есть представление о том, как ее составить.

Перечень документов для сделки стандартен:

• бумаги на недвижимость;
• удостоверения личности сторон.

Если в паспорте иностранца нет перевода сведений на русский язык, то его нужно сделать с заверением у нотариуса. Вид на жительство не вызовет никаких проблем.

Добавим, что иностранцу, который хочет приобрести землю или другую недвижимость в России, нужно помнить про обязанность платить налоги. Необходимо знать, что ставка для нерезидентов РФ – повышенная. Возможно, более выгодным будет сначала получить гражданство России, а потом уже задумываться о собственном жилье.

Китай, где проживает около 20% населения мира, имеет всего 8% пахотных земель планеты, посему он является лидером по покупке и аренде земель на территории других государств. На Африканском континенте полно китайских ферм: в Республике Конго китайцы выращивают Капусту, в Анголе китайцы добывают рыбу, а в Мозамбике собирают урожай кунжута, кешью и арахиса.

Это удивит вас, но на одном уровне с Китаем в закупке и аренде чужих земель находится США и Великобритания, в то время как Россия, наоборот, в основном продает свои земли под чужие нужды. Хотя наш Земельный Кодекс , с которым вы можете ознакомиться подробнее на сайте электронного фонда правовой и нормативно-технической документации ТехЭксперт, очень сложный и для иностранцев существуют ограничения, приобретение земельных участков в России иностранными гражданами и компаниями возможно. Хотя в России земли сельскохозяйственного назначения продавать иностранцам нельзя - только сдавать в аренду.

Исследователи Университета Лунда в Швеции обнаружили, что большинство стран мира покупает или продает земли (это 126 стан из 195 стан мира). Но на рынке доминирует только Китай, Великобритания и США.

Мировая торговля землей отражает разницу между богатыми и бедными регионами. С некоторыми исключениями, более развитые страны Северной Америки и Европы, а также страны, где развивается экономика в Азии и экспортеры нефти на Ближнем Востоке - это покупатели на мировом рынке земли. А страны, которые продают или сдают свою землю в аренду - это бедные страны Африки, Южной Америки, Юго-Восточной Азии и Восточной Европы.

Китай является наиболее активной страной в мире на рынке международной покупки земель - покупает у 33 стран и продает только трем. США на втором месте - продает трем странам и покупает у 28 стран. Великобритания покупает землю у 30 стран, но никому ничего не продает.

Следующие самые активные страны списка - Бразилия, Австралия и Эфиопия. Все они, в основном, только продают земли, хотя Австралия и Бразилия также покупают. Аргентина, Филиппины, Судан, Мадагаскар, Мозамбик и Танзания также в основном продают земли в большем количестве, чем покупают. Сингапур, Нидерланды и Саудовская Аравия (густонаселенные регионы с ограниченным количеством сельскохозяйственных земель) только покупают. Германия лишь покупает (у 20 стран мира).

Россия покупает землю в двух странах, но продает 14и странам.

Размеры участков, которые продаются и покупаются на международном рынке, малы, но они не являются незначительными. Число сельскохозяйственных земель, которые продаются и покупаются, будет увеличиваться, потому что количество людей растет, а ресурсы убывают (в частности вода и природные ресурсы для выращивания еды).

Покупка земель за рубежом - это то, что некоторые эксперты называют виртуальной торговлей. Такое название появилось ввиду того, что страны с помощью земли могут обзавестись набором товаров и услуг, которые не продают и не покупают на международном уровне. Таким образом, страна, которая имеет небольшое количество собственной пресной воды, "импортирует" ее через покупку водоемких культур и продуктов, таких как мясо и бумага.

Виртуальная торговля может быть очень хорошей вещью. Она может позволить странам специализироваться на продукции, для которой у них нет необходимых ресурсов. Страны с обилием сельскохозяйственных угодий, такие как Бразилия, США, Австралия и даже Россия, могут помочь накормить весь мир и будут финансово вознаграждены за это.

Но есть недостатки у торговли землей на международном уровне. Это может привести к плохому использованию внутренних природных ресурсов региона. Это одна из причин, по которой люди протестовали против вывоза в период засухи из Калифорнии миндаля и фисташек, для выращивания которых требуется много воды (это водоемкие культуры).

Виртуальная торговля также увеличивает риск, что богатые страны захватят рынок ресурсов, за счет которых выживают бедные страны. Кроме того, разработка земель может повлиять на биоразнообразие, увеличение выбросов двуокиси углерода и более широкое использование воды.

Учитывая рост населения планеты и реальную угрозу климатических изменений, не сложно предположить, что число земель, которые одни страны продают другим, будет увеличиваться в будущем.

1 июля в Казахстане через аукцион продадут 1,7 млн га сельхозземель. Граждане Казахстана смогут купить эту землю в частную собственность, а иностранцы – только в аренду и не более чем на 25 лет. Но не всем это нравится: «земельный вопрос» буквально расколол страну на части…

Чтобы разобраться в том, к чему приведет реформирование земельных отношений, давайте посмотрим на те цифры, которые даются в печати, по телевидению и в Интернете, то есть посмотрим на мировой опыт формирования земельной собственности и особенности покупки земельных участков в других странах.

Быстро. Просто. Дешево

В большинстве стран мира иностранцам не надо строить хитроумные схемы или нарушать закон для того чтобы купить землю и работать на ней. Более того, самое простое, что можно приобрести в США – это земля. Чтобы купить частичку территории Соединенных Штатов, иностранному гражданину не потребуются никаких справок и страховок, только доллары. Причем сделать это можно и удаленно, не выезжая из страны проживания. Для этого достаточно связаться с опытным агентом по недвижимости, который находится в США. От покупателя потребуется только номер телефона, сканер и выход в Интернет для отправки подписанных бумаг. При этом риски в этой ситуации почти отсутствуют, ведь брокеры в стране не хотят лишаться собственной лицензии и работы, что произойдет при нарушении законодательства.

Также просто гражданам других стран можно купить земельные участки в Германии и Франции.

Правда, на сельхозугодья в большинстве развитых стран действуют некоторые ограничения.

Земельной политикой предусматриваются меры для того, чтобы не допустить сосредоточение в одних руках слишком больших земельных массивов

К примеру, в Германии максимальная площадь в частном пользовании должна быть от 400 до 500 га, в Польше – 300 га, в Венгрии – до 300 га, в Румынии – до 200 га. В Канаде иностранец может иметь в собственности не более 8 га сельскохозяйственных угодий.

Кроме того, очень часто необходимым условием для приобретения права аренды или права приобретения земельного участка в таких европейских странах как Германия, Финляндия, Нидерланды и Италия является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем. Впрочем, это не требование закона – это позиция граждан страны.

После того как Болгария вступила в Европейский союз, местные земельные угодья также перешли в свободный общеевропейский рынок. Стоимость земли там стала расти, больше всего (на 20%) поднялись цены на сельскохозугодья. И все же,

цены на землю в Болгарии самые доступные в Евросоюзе – от 1 евро за 1 квадратный метр

В связи с чем эксперты отмечают устойчивый спрос на землю со стороны европейских инвесторов.

Купить землю в этой стране может любой иностранец, для этого необходимо зарегистрировать фирму, на которую и будет оформлен участок.

Греческое законодательство также позволяет иностранцам приобретать местную землю. На стоимость сотки земли в этой стране больше всего влияет престижность места. Чем ближе к побережью, тем дороже. Так стоимость земли в районе небольших курортных городков начинается от 100 евро за квадратный метр и увеличивается с приближением к берегу моря: 200 евро за кв. м. в 500 метрах от берега, 500 евро – в 10-15 метрах от воды.

Земля на строгом контроле: ни пяди иностранцам

Несмотря на то, что в большинстве развитых стран мира земля уже давно является частной собственностью, есть и исключения. Израиль, Китай и Великобритания ни за какие деньги не продадут свои земли иностранным гражданам.

В Израиле вся земля не просто принадлежит государству – ее использование находится под строгим государственным контролем. Китай также не приемлет частную собственность в отношении собственной территории, придерживаясь государственной и коллективной. В Великобритании же вся земля формально принадлежит королевской семьей. Права на владение земельными участками свободно продаются королевским подданным, но ни в коем случае не иностранцам. Кроме того изменить целевое использование земельного участка в Соединенном Королевстве практически невозможно.

Еще в некоторых странах действует временное ограничение по продаже земель сельскохозяйственного назначения иностранцам: в Польше действует 12-летний мораторий на продажу таких земель, в Новой Зеландии разрешение на покупку или даже аренду иностранцами участка земли площадью более 2 га может предоставить только специальный трибунал по охране земли, решение которого требует детального обоснования.

Як завдяки ринку землі твоя бабуся може отримувати за свою землю в 10 разів більше, ніж зараз, чому в країну прийде більше інвестицій, будуть нові робочі місця, а казна отримає більше податків? І чому турбота про українців від тих, хто проти продажу землі, насправді є одним з найбільших обманів в історії України?

Україна — країна дурних заборон. У нас ще нещодавно не можна було просто взяти і купити акції "Еплу" або "Фейсбуку", необхідно було отримувати дозвіл від Нацбанку. Жінкам досі не можна бути машиністками метро або шахтарками, тому що хтось в уряді вважає, що це робота не для них. Тобто водити автобуси або трамваї жінкам можна, а метро вже не можна. Але все ж таки більшість дурних заборон зачіпають невелику кількість українців — швидше за все, у тебе ніколи не виникало бажання купити акції "Еплу" або водити поїзд метро.

Але прямо зараз в Україні вирішується доля заборони, яка стосується 7 мільйонів людей. Це заборона продавати та купувати землі сільськогосподарського призначення. А 7 мільйонів людей — це власники земельних паїв — городів або полів у селах.

Від того, яке рішення приймуть депутати, залежить не лише право вільно розпоряджатися своїм майном, а ще й те, чи прийде в Україну більше інвестицій, чи отримає бюджет більше податків, чи з"явиться більше робочих місць.

Що це взагалі за сільгоспземля і чому про неї говорять уже кілька років поспіль?

Це земля, на якій ведуть сільське господарство: вирощують рослини, випасають тварин, вирощують корм для них. Ще є земля для будівництва будинків, організації заповідників, вирощування лісу… Але в цій статті ми будемо говорити тільки про сільськогосподарську землю, тому що саме її не можна продавати. А чому про неї говорять — розповімо нижче.

Але якщо землю заборонили продавати, значить, так треба. Була ж якась причина?

У цієї заборони немає логічної причини. Формально депутати, коли приймали у 2001 році, вказали, що реалізують положення статей 13 і 14 . У цих статтях написано, що земля — це власність народу, держава її особливо охороняє. Але чому тоді вона так особливо охороняє тільки сільськогосподарські землі, що продовжує заборону з 2001 року вже 7 разів? А, наприклад, ліс не охороняє — його безконтрольно вирубують і вивозять на експорт.

У законі 2001 року депутати записали, що потрібно розробити окрему процедуру купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, але вже 2017 рік, а така процедура досі не затверджена, депутати тільки розглядатимуть відповідний закон, і ще невідомо, затвердять вони його чи ні. Чому чекали 16 років? Швидше за все, тому, що на цій темі легко спекулювати, легко залякати селян тим, що агрохолдинги та іноземці відберуть усю землю, зіпсують її, вивезуть український чорнозем до Європи, а нам залишать пустелю посеред Полтавщини. Політики — вони такі, у них завжди повинна бути в запасі безпрограшна тема, на якій можна показати, як вони піклуються про народ.

Але ж земля — це і правда надбання народу, як можна її продавати?

Надбання народу — це красивий фантик, в який загорнута гірка цукерка афери. Ти ж знаєш, що політики, коли хочуть щось від тебе приховати, використовують якомога більше гучних фраз. За ними незрозуміло, що політик хотів сказати, але звучить начебто красиво і розумно. Земля не може бути надбанням усього українського народу. Щоб це зрозуміти, потрібно згадати, звідки у твоїй бабусі взялася земля.

В СРСР уся земля належала державі. Селяни працювали в колгоспах. За це вони отримували земельні ділянки. Якщо людина ставала в опозицію до радянської влади, землю могли забрати. У 1991 році СРСР розвалився, колгоспи зникли, і в 90-х роках селяни отримали можливість приватизувати ці ділянки. Після приватизації вони офіційно перейшли у власність селян, і вже ніхто не міг їх забрати за опозиційні погляди.

Тобто сільськогосподарська земля належить вже не державі, а твоїй бабусі. І вона має право вільно розпоряджатися своїм майном: вирощувати там огірки, побудувати будинок, відкрити бібліотеку або продати. Але як раз продати її не можна — депутати заборонили.

Уяви, що тобі заборонили розпоряджатися квартирою, в якій ти живеш десятки років. Припустимо, Рада прийняла закон, який забороняє її комусь продавати, а дозволяє лише здавати в оренду. Це означає, що якщо у тебе немає бізнесу, який приносить мільйони, то ти ніколи не зможеш купити нову квартиру, а будеш змушений жити все життя в одній і тій самій, в будинку, який побудований ще в СРСР і давно аварійний.

Або ти купив машину, яку раптом заборонять продавати, і через 20 років будеш їздити на старій бензиновій руїні, коли інші будуть їздити на новеньких електрокарах.

Саме так відбувається із землею, яка є у твоїх батьків, бабусь і дідусів у селі — ділянки, на яких вони ведуть сільське господарство, не можна продавати. Навіть якщо твоїй бабусі вже не потрібно виділене десятки років тому поле або город занадто великий для однієї людини.

А що можна робити з цією землею?

Можна здати в оренду, обміняти на іншу ділянку або передати тобі у спадок.

А мені вона навіщо? Я живу у місті та в селі буваю раз на рік

Тим більше — якщо тобі триста років снилося те село, але землю після бабусиної смерті все ще буде заборонено продавати, невже тобі не буде шкода, що гарна ділянка з чорноземом заростає бур"яном?

Але ж заборона стосується тільки полів, до чого тут моя бабуся? У неї немає поля, є лише город

Сільськогосподарські землі — це дуже широке поняття. Згідно , до цієї категорії входить і поле на околиці села, і городик біля хати, і місце для випасу тварин. Є навіть таке екзотичне цільове призначення — для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства.

А багато земель, які не можна продавати?

71% усіх земель в Україні — сільськогосподарські.

65% з них — це паї, землі твоїх бабусі та дідуся, які вони приватизували в 90-ті роки.

Мабуть, в інших країнах теж є така заборона. Ми ж ідемо в ЄС, невже там по-іншому?

А зараз ти дуже сильно здивуєшся. Знаєш, що спільного в України, Північної Кореї, Венесуели, Таджикистану, Куби та Конго? Тільки в цих країнах заборонено продавати землю. Відмінна компанія для України — тоталітарна КНДР та жебрак Таджикистан.

У країнах ЄС таких заборон немає, в тому числі у постсоціалістичних Литві, Латвії чи Польщі.

Не розумію, чому всі так різко заговорили про те, що заборону треба зняти, ніби це принесе щось добре

А це дійсно принесе щось добре: збільшить вартість оренди, принесе інвестиції, нові робочі місця, поповнить бюджет.

Давай по порядку. Як відсутність заборони продавати землю впливає на вартість оренди? Адже здавати в оренду не заборонено

Оскільки землю твоєї бабусі не можна продавати, то і здати її в оренду за ринковою ціною вона не може — немає ринку. Адекватна ціна, в тому числі ціна оренди, може сформуватися тільки тоді, коли є відкритий ринок.

Тому перше, чого позбавляють нас прихильники заборони — ринкового доходу від землі, яка вже здається в оренду. Якщо поле твоєї бабусі орендує агрохолдинг, то при наявності ринку землі бабуся і далі могла б здавати його в оренду, але отримувати більше грошей, аніж зараз.

Ти напевно чув приказку про те, що в Україні хоч палицю в землю ткни, і вона почне плодоносити. І це правда — природа дала Україні третину світових запасів чорнозему — найбільш родючого грунту. Але ці унікальні чорноземи зараз здаються в оренду в 6 разів дешевше, ніж земля в Німеччині, та в 19 разів дешевше, ніж у Данії.

І як виросте вартість оренди, якщо заборону знімуть?

У 10 разів до 2024 року. Дивись: зараз твоя бабуся отримує 37 доларів на рік за гектар. Середній пай в Україні дорівнює 4 гектарам, тобто оренда 4 га коштує 148 доларів. Це 3,8 тисячі гривень на рік або 320 гривень на місяць.

Якщо знімуть заборону на продаж землі, то вже у 2018 році вона може отримувати 112 доларів за гектар замість 37, а у 2024 — 346 доларів. Це 1384 долари на рік за середній пай у 4 га — або 36 тисяч гривень. Разом виходить, що вже через кілька років твоя бабуся може на місяць отримувати 3 тисячі гривень замість нинішніх 320 гривень.

Українські політики вже 26 років шукають відповідь на питання, як зробити селян багатими. Відповідь проста: дозволити селянам заробляти на своєму майні не нещасні 320 гривень, а 3000 гривень — це істотна надбавка для села.

На графіках у цій статті є два стовпчики для кожного року, вони відповідають двом варіантам ринку: 1) іноземцям заборонено купувати землю, одному власнику можна купувати не більше 500 гектарів; 2) іноземцям можна купувати землю, одному власнику можна купувати не більше 500 гектарів.

А чому Україна втрачає інвестицій?

Агробізнес в Україні розвинений добре, але міг би розвиватися ще краще. Тому що поки агрокомпанії орендують землю, вони не можуть бути впевнені в тому, що після закінчення терміну орендодавець погодиться продовжити договір. А раптом твоя бабуся не захоче? У агрокомпаній немає впевненості в майбутньому. А коли вони володіють землею, то розуміють, що її вже ніхто не забере. І будуть активніше інвестувати у своє майно. Крім того, зростуть інвестиції з-за кордону. За даними FAO і ЄБРР, необхідний обсяг щорічних інвестицій в АПК становить 4,2-5,2 мільярда доларів. Очікувані інвестиції після відкриття ринку цілком перекривають цю потребу.

Тому друге, чого позбавляють нас прихильники заборони — вкладень в агрокомпанії, що допоможуть їм стати ще кращими, а економіці — сильнішою.

А звідки візьмуться робочі місця? Ми ж говоримо просто про скасування заборони на продаж

Якщо будуть інвестиції, будуть і робочі місця. Не зважаючи на те, що в майбутньому все більше задач будуть виконувати роботи, буде рости попит на робочу силу для глибокої переробки продукції.

Третє, чого позбавляють нас прихильники заборони — висококваліфікованих фахівців, які будуть перетворювати дешеву сировину на дорогі готові продукти.

А чому виростуть доходи бюджету?

Логічний ланцюжок простий: компанії, які отримали інвестиції, будуть виробляти більше продукції, вона стане більш складною, а значить, і дорогою. Ці компанії будуть отримувати більше прибутку, тобто платити більше податків. Зростання зайнятості теж збільшить суму, яку відрахували працівники в бюджет. Якщо ринок запрацює вже з 2018 року, то за шість років, з 2018 по 2024, бюджет отримає додатково 1,2 мільярда доларів, якщо іноземцям заборонять купувати землю, і майже 2 мільярди, якщо дозволять.

Четверте, чого позбавляють нас прихильники заборони — доходів бюджету, які потім можна витратити на інвестиції в нові заводи, дороги, освіту, медицину.

Чому виросте продуктивність праці?

У України — відмінні чорноземи, але врожайність така собі. Ми завойовуємо світові ринки завдяки великій кількості продукції, величезній площі країни та хорошій землі, а не завдяки технологіям. А уяви, скільки всього можна було б виростити та продати, якби врожайність була вищою. Саме це зможе забезпечити продаж землі, тому що інвестор приносить із собою не лише гроші, а й технології.

Четверте, чого позбавляють нас прихильники заборони — технологій, що поліпшать агробізнес.

Зростання доходів і податків — це добре, але ж всю землю скуплять іноземці. Це не варте того!

Хто сказав, що вони скуплять всю землю?

Про це говорять всі політики!

Так, ми бачили їхні заяви: , ... Тебе не бентежить, що про це говорять головні популісти країни? Ти ж пам"ятаєш, що ми писали вище — тему ринку землі вони використовують для того, щоб заробити собі популярність. Реальність буде іншою.

Дивись ще раз графік, який ми публікували вище: у країні 42,7 мільйона гектарів сільськогосподарської землі.

Нижче графік, який показує прогноз того, скільки землі буде куплено після скасування мораторію. Зверни увагу на масштаб цифр: земельний банк у нас обчислюється десятками мільйонів гектарів, а у прогнозі — щорічно максимум кілька мільйонів гектарів. Якось це не схоже на тотальну скупку землі українськими олігархами та жадібними іноземцями.

До того ж, сама Тимошенко, яка зараз проти продажу землі та каже, що все скуплять іноземці, у 2008 році подала . Вона пропонувала, щоб іноземці могли вільно купувати землю, в її законопроєкті не було лімітів для продажу одному покупцю, вона навіть пропонувала дозволити купувати землю іншим державам. Уяви, якби Росія після прийняття тимошенківського закону купила 60% території Криму (60% — частка сільгоспземель від загальної площі АРК).

А в передбачені обмеження: заборона для покупки землі іноземцями та іноземними компаніями, заборона для компанії володіти більш ніж третиною земель на території однієї громади, заборона фізособам володіти більш ніж 500 га землі.

Стоп, раніше Тимошенко хотіла дозволити іноземцям купувати землю в необмежених кількостях, а тепер проти того, щоб вони її купували?

Так. А що тебе дивує? В Україні політична позиція залежить від того, на якій посаді ти знаходишся і що вигідно говорити на даний момент. Уже в 2017 році , що подавала такий законопроєкт. Але сайт парламенту все пам"ятає.

Гаразд, повернемося до вашого графіку про обсяг продажу землі в майбутньому. На графіку можна намалювати все що завгодно

Ці сценарії засновані на досвіді Чехії, Угорщини, Польщі, Словаччини (вони заборонили продаж землі іноземцям), Естонії, Болгарії, Литви, Румунії (вони дозволили продавати землю іноземцям).

Добре, якщо тебе не переконують розрахунки аналітиків, давай використовувати голу логіку. Площа українських чорноземів . У якої компанії, навіть іноземної, вистачить грошей, щоб скупити всю Британію?

Також тобі потрібно знати, що зараз топ-100 найбільших агрокомпаній України обробляють 6,5 мільйона га землі — а всього в Україні 42,7 млн га сільгоспземлі.

Давай також згадаємо досвід інших країн, які вже провели таку реформу. В Естонії 60% землі досі знаходиться в оренді, а іноземцям продано 4,5%. За розрахунками аналітиків, в Україні у продаж потрапить від 2 до 10% землі, а ніяк не десятки мільйонів гектарів.

У нас одних тільки чорноземів як площа Британії??? WTF?

Так, і такий чудовий ресурс недооцінений, їм не можна нормально користуватися.

Давай уточнимо — зараз сільськогосподарська земля не продається взагалі? У моєї бабусі немає ніякої можливості продати свій городик, якщо вона хоче?

Насправді ринок землі в Україні фактично існує, незважаючи на законодавчу заборону, але він калічний. Це навіть не сірий, а чорний ринок. Ціна землі на чорному ринку — 700-1500 доларів за гектар. А там, де є чорний ринок, є обман, мафія та чорний нал.

Тобто землею маніпулюють злочинці?

Так, є схеми, які дозволяють "продати" ділянку, наприклад, створити фіктивний борг і відсудити у "боржника" землю, передати пай за договором довічного утримання, змінити цільове призначення ділянки, а потім її продати... Природно, доведеться заплатити хабара, тому що це способи обходу законодавчої заборони. В інтернеті багато . За даними Українського клубу аграрного бізнесу, у 2017 році становитиме 10 мільярдів гривень.

А скільки коштує земля під час продажу в країнах, де її можна продавати?

А є прогноз того, скільки земля буде коштувати в Україні, якщо її таки дозволять продавати?

Є. Якщо у 2018 році твоя бабуся змогла б продати гектар за 1202 долара, то в 2024 — за 2185 доларів. Якщо подивитися на досвід ЄС, в тому числі постсоціалістичних країн, які теж дозволяли продаж землі, то середньорічні темпи зростання вартості в країнах, які обмежили доступ для іноземців, дорівнював 32,5% на рік, а в країнах, що не обмежили — 208%.

Виходить, що мене обдурили, переконавши в тому, що землю не можна продавати?

Так, це обман довжиною в десятиліття. На тему земельної реформи українців ловлять вже 25 років — саме стільки вона триває і все ніяк не закінчиться. До цього лідером була Бразилія — там реформа тривала 23 роки, тепер Україна посіла перше місце. Заборона на продаж землі діє з 2001 року, хоча до 2001 фактично продавати було неможливо — тривало розпаювання земель — поділ їх між селянами. В результаті такої тривалої невизначеності , півтора мільйона з них старше 70 років. Це люди, які могли б отримати більше грошей за оренду. Невже твоїй бабусі будуть зайвими кілька тисяч гривень на місяць? Скільки пенсія у бабусі? Орієнтовно 1300 гривень, навряд чи більше. З урахуванням доходу від оренди вона отримує 1600 гривень на місяць. А через кілька років може отримувати щонайменше 4300 гривень: 3000 за середню ділянку в 4 гектари і 1300 — пенсія (якою буде пенсія через кілька років, ми не знаємо, тому порахували нинішній розмір, хоча вона точно буде рости). Запитай, скільки вона витрачає на ліки і чи хотіла б вона отримати таку надбавку. Або продати надлишок землі та отримати багато грошей відразу — і відкласти тобі на навчання.

За роки без ринку земельної реформи померло 1 мільйон людей, які не залишили спадкоємців або спадкоємці не оформили власність на себе, тому що процедура дорога. Тобто 1 мільйон ділянок перейшли на баланс сільрад, які використовують їх на свій розсуд (хоча належать вони спадкоємцям, але ті їх не використовують).

То що, скоро землю можна буде продавати?

Не факт. Законопроєкт про обіг землі сільгосппризначення, який дозволить її продавати, лежить у Раді з 2016 року. І ще недавно здавалося, що максимум через пару років ринок запрацює — не дивлячись на протести опозиції, його приймуть, тому що на цьому наполягав МВФ, а . Але днями стало відомо, що фонд на цьому більше не наполягає . Цілком можливо, що базіки, які морочили українцям голову 26 років, забалакають закон і благополучно його поховають, як до цього поховали приватизацію держкомпаній.

І що робити?

Необхідно зробити всього три кроки. По-перше, потрібно розуміти, для чого необхідний ринок землі. З цим, сподіваємось, вже розібралися, і тут тобі все зрозуміло: для того, щоб виросла вартість землі, щоб твоя бабуся отримувала за неї більше грошей, щоб агробізнес отримав більше інвестицій, агрокомпанії створили більше робочих місць, держава отримала більше податків.

Дякую, тепер дійсно стало зрозуміло

Дякуємо за увагу.

Випустили шосте видання інфографічного довідника “Агробізнес України”. Проста і зрозуміла інфографіка відповідає на всі складні питання, які у тебе були складні питання про сільське господарство і агробізнес. Завантаж його безкоштовно!

Приобретение земли за границей – распространенный вид инвестиций; возможность построить дом в «идеальном» месте по индивидуальному проекту, начать свой бизнес «с нуля» в перспективном месте, обзавестись сельским хозяйством или возвести собственный отель – возможностей в этой сфере существует масса, равно как и деталей; попробуем в них разобраться.

ВМЕСТО ВСТУПЛЕНИЯ

Процесс приобретения земельных участков за границей связан с большим количеством тонкостей. С одной стороны, в каждой стране существуют свои правила и ограничения, с другой - есть масса общих деталей, которые должен знать каждый инвестор. Именно поэтому эта статья публикуется двух частях: сегодня мы рассмотрим особенности покупки земель в разных государствах Европы, а в пятницу 29 апреля продолжим рассказ о странах, дополнив его общими экспертными рекомендациями.

ГИД ПО СТРАНАМ

Финляндия

Поскольку у иностранных граждан в Финляндии равные права с резидентам как на приобретение недвижимости, так и на покупку земель под застройку, а сводная информация по каждому конкретному объекту легкодоступна, покупателям стоит обратить внимание лишь на возможные ограничения или требования со стороны муниципалитета. К ним могут относиться: требования соблюдения графика строительства на приобретаемом участке под дом для постоянного проживания, сроки окончания строительных работ, ввода объекта в эксплуатацию и т. д.

При покупке земли стоит учитывать ее категорию. Если речь идет о жилом объекте, на участке должно быть разрешено жилищное строительство. В любом случае, необходимо получить в муниципалитете формализованное разрешение, выданное на реализацию конкретного проекта.

Как правило участки, которые иностранцы покупают под строительство, имеют относительно небольшую площадь в 6-20 соток, расположены рядом с «цивилизацией» и имеют соответствующее инженерно-техническое обеспечение. Наши соотечественники предпочитают приобретать земли с собственной береговой линией у водоемов, а также участки под дома для постоянного проживания, расположенные в развивающихся городских и пригородных районах с богатой инфраструктурой - вблизи спа- и горнолыжных курортов, досугово-развлекательных центров, спортивных объектов и т.д. Основной особенностью таких территорий является больший в сравнении с дачным коэффициент эффективности застройки, количественный показатель площади разрешенной проекционной застройки (может быть и 40% от площади участка). Генеральный план может довольно жестко регламентировать этажность, архитектурную форму - и даже цвет будущего дома.

Что касается самого востребованного среди иностранцев сегмента рынка - прибрежных дачных участков, то здесь проекционная площадь разрешенного строительства, как правило, не превышает 200 кв. м для всех планируемых построек. Стоимость подключения электричества в среднем составляет около €6000, прочей инженерии - определяется локально.

Содержание собственного дачного земельного участка в Финляндии не требует больших затрат, если строительство на нем не производится - придется только уплатить налог в размере около €200. Приобретая такой объект, покупатель оплачивает лишь свою половину нотариального сбора - €60, единовременный налог на переход права собственности в размере 4% от сумы договора и регистрационную госпошлину €150. В некоторых случаях возможны также расходы, связанные с межеванием объекта.

Среди иностранных покупателей земельных участков в Финляндии долгие годы лидирующие позиции занимали россияне, заметно изменившие конъюнктуру рынка в этом сегменте, приобретавшие землю в юго-восточной части страны на берегах лесных озер в ценовом диапазоне от €25 000 до €60 000, особенно в радиусе часа езды от границы. Участки на Сайме изначально стоили на порядок дороже, а цены на некоторые из них достигают €250 000-€300 000. Это же относится и к берегам озера Пайанне. В южной части Финляндии, на берегу Финского залива, а также вблизи Столичного региона, россияне также довольно активно покупали землю. В центральной же части страны, на Западном побережье и в Лапландии сделки с частными покупателями были единичны, а вот крупные земельные участки под массовую, условно коммерческую, застройку вблизи курортов с участием российского капитала проходили на стабильно высоком количественном и качественном уровне.

Чехия

В Чехии покупка земли иностранцами не ограничена. Земельные участки, предназначенные под строительство, делятся на три категории - для строительства (семейных) домов-коттеджей, для строительства жилых многоквартирных домов и для строительства коммерческих объектов.

Все условия дальнейшей застройки на приобретаемом участке должны быть согласованы и разрешены местной мэрией на основании Земельного плана, который учитывает все особенности данной местности и осуществляемой на ее территории проектов. Перед подписанием договора о купле-продаже необходимо тщательно изучить Земельный план и другие строительные регулировки, актуальные для данной местности. Также нужно выяснить, имееются-ли какие-либо правовые ограничения участка - по отношению к другим собственникам, банкам, местным властям.

К наиболее интересным предложениям на земельном рынке Чешской республики относятся те участки, которые расположены в непосредственной близости к метрополиям, поскольку цена их ниже, чем стоимость участков в черте города, но в то же время их транспортная доступность практически не уступает городской.

Стандартные цены на покупку земли в черте Праги составляют CZK 5000-10 000 (€185-€370) за квадратный метр, за Прагой, «на границе с метрополией», CZK 1500-3000 (€55-€110). В настоящее время участки в городе практически не доступны к продаже и являются большой редкостью, приобрести их - большая удача.

Черногория

В Черногории продажа земельных участков иностранцам разрешена, но имеет ряд ограничений. И прежде всего это касается площади участка, приобретаемого физическим лицом, которая может составлять не более 5000 кв. м (по факту регистрируется 4999 кв. м). Но специалисты рынка отмечают, что понравившийся участок большей площади можно размежевать, оформив его разные части на разных членов семьи. Также, участки любой категории и любой площади в Черногории могут быть оформлены на юридическое лицо, в котором может быть задействован единственный директор-учредитель. Для этого иностранному учредителю необходимо взять на работу бухгалтера с зарплатой €100 в месяц для поддержания рабочего состояния компании.

При покупке необходимо отталкиваться от категорий земель, которых в стране насчитывается четыре: неурбанизированные земли, которые не занесены в Генеральный план развития местности, урбанизированные земли, на которых разрешено строительство объектов, урбанизированные земли без объекта, которые будут включены в Генеральный план развития местности в течение ближайших лет, а также земли, запрещенные для застройки и продажи. К последней категории относятся заповедники и национальные парки, приграничные зоны, земли стратегического значения, земля, на которой расположены памятники истории и культуры, а также столь популярная у инвесторов категория сельскохозяйственных земель.

Для строительства жилого объекта на территории урбанизированных земель иностранцам необходимо получить разрешение на строительство, и эксперты отмечают, что это достаточно трудоемкий процесс, который можно ускорить, имея на руках проектную документацию.

Цены на землю в Черногории колеблются от €40 до €1300 за квадратный метр урбанизированной земли под застройку жилых объектов, в зависимости от местоположения и характеристик.

Болгария

Сегодня Болгария демонстрирует хорошие показатели рынка недвижимости, который стремительно восстанавливается после кризиса, что же касается и земель на продажу, цены на которые стабильно растут. Так, в 2015 году наиболее значительный рост цен продемонстрировали сельскохозяйственные земли на юго-востоке страны: цены на них выросли на 25%. При этом, стоимость земли в Болгарии остается одной из самых низких в Европе.

Иностранные физические лица не имеют права приобретать участки земли, эта возможность открыта только для юрлиц. Регистрация компании в Болгарии занимает приблизительно 1 месяц и обойдется инвестору в сумму около €600, для поддержания деятельности необходимо взять на работу бухгалтера с ежемесячной зарплатой. Частным же покупателям придется довольствоваться покупкой уже готового объекта.

По типам участки земли в Болгарии разделяются на те, на которых строительство разрешено - они находятся в зоне так называемой «регуляции» - и те, что лежат вне плана застройки конкретно взятой местности. К ним относятся сельскохозяйственные земли, то есть это участки без «регуляции». Для застройки таких участков потребуется специальное разрешение муниципалитета - сложный, длительный процесс, который может затянуться на годы. К местной администрации нужно также обратиться при решении построить объект на земле в «регуляции», который впоследствии можно будет зарегистрировать на физическое лицо.

Греция

Согласно законодательству Греции, иностранцы имеют полное право приобретать участки земли в стране, оформляя их как на частное лицо, так и на компанию. Земля не продается в местах археологических раскопок, в лесных массивах, на береговой линии и на территории природных заповедниках. Безусловно, чем выгоднее расположен участок, тем выше цены на его покупку. Наиболее дорогими являются участки недалеко от моря, в непосредственной близости от крупных населенных пунктов.

В Греции существуют несколько запутанные строительные нормативы и понятия, которые могут быть с первого раза не очень понятны иностранным покупателем (поэтому при совершении сделки всегда стоит обращаться к надежному риэлтору). В основном это касается ограничений на застройку участка, которые выражаются набором определенных коэффициентов:

• Коэффициент застройки означает, сколько квадратных метров можно построить на данном участке. Как правило, в зоне городской застройки этот коэффициент около или больше единицы, за чертой населенного пункта - меньше. Пример: на участке 200 м кв. м с коэффициентом 1,2 можно построить 240 кв. м жилой площади;
• Коэффициент покрытия определяет, какую часть участка можно отвести под застройку. Пример: участок 200 кв. м с коэффициентом 0,8 означает, что здание не может занимать более 160 кв. м участка;
• Коэффициент высоты ограничивает высотность здания, которое можно возвести на участке. Обычно низкие коэффициенты по высоте имеют районы, расположенные, к примеру, вблизи аэропорта.

Все три коэффициента должны быть согласованы между собой. Как пример можно рассмотреть данные участка, описанного выше. Так, имея возможность построить 240 кв. м и располагая ограничением в 160 кв. м на покрытие участка, можно возвести дом с двумя этажами по 120 кв. м - или нижний 160 кв. м и верхний 80 кв. м плюс веранда 80 кв. м, или три этажа по 80 кв. м, если к этому располагает коэффициент высотности. Если при строительстве не выбраны все разрешенные метры, и коэффициент высоты позволяет, то позже к зданию можно достроить еще один этаж.

Жилая площадь в Греции считается по внешним сторонам наружных стен. Подвал, балкон, лоджия не входят в жилой метраж. Этим часто пользуются греческие застройщики, чтобы «выкроить» дополнительные метры.

При выборе земли необходимо учитывать коэффициент застройки, который зависит от типа участка. В Греции все участки делятся на две категории:

а) Земельный участок, входящий в план населенного пункта: 
коэффициент застройки такого участка варьируется законодательно в зависимости от региона от 0,4 до 2,4, а иногда, в виде исключения, может быть и большим. Точный коэффициент нужно уточнять в земельном органе и для каждого конкретного участка.

б) Земельный участок , не входящий в план населенного пункта : строительство на таком участке возможно только в том случае, если его площадь равна 4000 кв. м и более. Исключением являются участки, примыкающие к дороге.

• Для участка площадью до 4000 кв. м площадь застройки составляет 200 кв. м;
• Для участка площадью от 4000 до 8000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв. м. + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02;

• Для участка площадью более 8000 кв. м площадь застройки составляет 280 кв. м + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01.

• Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду, офисы и т.д.) равен 0,2 для всего участка. На таких участках разрешено строительство не более двух этажей (также возможно строительство цокольного этажа и мансарды, высота которой не должна превышать 2 м). Для увеличения коэффициента застройки крупные участки чаще всего делят на несколько участков по 4000 кв. м каждый.

В качестве примера расчета бюджета на строительство дома на приобретенном в Греции участке эксперты предлагают рассмотреть проект на острове Тасос. Участок с большим коэффициентом застройки в черте населенного пункта обошелся покупателям в €125 000, а полное строительство дома с отделкой обойдется им в сумму €190 000-€200 000. Таким образом, полная сумма строительства дома площадью 200 кв. м на участке 11 соток в соснах в 150 метрах от моря, полностью спроектированного «под себя», составит около €330 000.

Продолжение статьи, в которой мы расскажем об особенностях покупки земельных участков в Германии, на Кипре и Испании, а также приведем ряд экспертых рекомендаций для максимально удачного совершения сделки, читайте на нашем портале в пятницу 29 апреля 2016 года.

сайт благодарит за помощь в подготовке статьи Анну Шалыгину ( ) , Наталию Ковалеву () , Максима Песочинского () и Богдана Мичуновича ( ).